Como calcular o INCC? Veja aqui!

Você já ouviu falar em INCC, mas não faz ideia de como esse índice afeta o valor do seu imóvel ou do seu financiamento? Ou sabe do que se trata, mas não tem certeza de como calcular o INCC no seu caso específico?

Não se preocupe, pois neste artigo vamos esclarecer todas as dúvidas sobre o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

O artigo está estruturado para que você entenda: o que é o INCC, quais são as taxas envolvidas, como calcular o INCC (inclusive na parcela do financiamento) e, por fim, como funciona para um imóvel na planta. Assim, você terá um panorama completo desse índice que tanto impacta quem está adquirindo um bem imóvel.

Aproveite para compartilhar este conteúdo com outras pessoas que podem se beneficiar dessas informações. Acompanhe até o final e veja como tudo funciona na prática!

O que é o INCC

Antes de falarmos sobre como calcular, é fundamental entender o que é o INCC.  A sigla é de Índice Nacional de Custo da Construção, um indicador criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para medir a variação de preços no setor de construção civil.

Em termos práticos, ele reflete o quanto os custos de materiais de construção, mão de obra e serviços relacionados à construção de imóveis variam ao longo do tempo.

Esse índice é amplamente utilizado no Brasil como um fator de reajuste em contratos de compra e venda de imóveis que ainda estão em construção, especialmente em financiamentos imobiliários e contratos de compra de imóveis na planta.

Em outras palavras, o INCC é uma forma de proteger as construtoras (e também os consumidores, em menor escala) contra os efeitos da inflação no setor de construção, que poderiam inviabilizar a execução da obra ao longo do tempo.

Como o INCC é calculado pela FGV?

A Fundação Getúlio Vargas coleta dados mensalmente em diferentes regiões do país, avaliando o custo de diversos itens: desde materiais como aço, cimento, tijolos e revestimentos até gastos com mão de obra especializada.

Depois, faz-se um cálculo comparativo do mês atual com o mês anterior, chegando a uma variação percentual que passa a compor o INCC.

Quais são as taxas do INCC

Para entender quais são as taxas do INCC, é importante saber que esse índice varia todos os meses, não havendo uma única “taxa” fixa anual. Isso é diferente do que acontece em algumas modalidades de financiamento que têm juros predeterminados.

Na prática, existem três linhas de divulgação:

1. INCC-M (Mercado): Divulgado todos os meses, faz o levantamento do dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês de referência.
2. INCC-DI: Considera o período do dia 1º ao último dia do mês para apuração.
3. INCC-10: Usa o intervalo do dia 11 de um mês até o dia 10 do mês seguinte.

Cada um deles terá uma taxa mensal diferente, que depende das variações de custo de materiais, mão de obra e equipamentos. Os dados são coletados em sete capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Belo Horizonte, Porto Alegre, Brasília e Recife.

 O índice de cada cidade é calculado a partir da média ponderada dos padrões, e o resultado final é obtido considerando o peso de cada capital.

No entanto, quando se fala em como calcular o INCC para contratos de imóveis, geralmente utiliza-se o INCC-M, pois essa modalidade é a mais difundida para reajustar financiamentos e parcelas de imóveis adquiridos na planta.

Histórico de variações do INCC

Para ter uma ideia, em 2021 e 2022, o INCC-M teve variações que chegaram a ultrapassar os 10% no acumulado de 12 meses em alguns períodos. Em 2023, houve um arrefecimento, porém ainda foi significativo o suficiente para impactar o custo das parcelas de quem estava comprando um imóvel na planta.

Como calcular o INCC

Agora que você já sabe o que é o INCC e quais são as taxas do INCC, chegou o momento de entender como calcular o INCC.

Em resumo, o cálculo do reajuste que o INCC vai trazer para uma parcela ou para um contrato baseia-se na variação acumulada do índice no período que se deseja considerar. Portanto, para calcular, você deve:

1. Identificar o tipo de INCC aplicado ao seu contrato: se é INCC-M, INCC-DI ou INCC-10.

2. Conferir o valor mensal do índice: procure a variação divulgada pela FGV para o mês de referência.

3. Aplicar a fórmula básica no saldo devedor: Se você quer saber o valor reajustado do saldo devedor, use a fórmula:

Valor reajustado = Saldo devedor × (1 + INCC em decimal)

4. Calcule o valor das parcelas (se for o caso): Se o seu contrato prevê parcelamentos mensais, e você deseja saber quanto cada prestação ficará após o reajuste, basta dividir o valor reajustado pelo número de parcelas restantes.

Como calcular o INCC na parcela do imóvel

Uma dúvida muito comum é a forma de aplicar o INCC diretamente na parcela do imóvel. O processo é semelhante ao que vimos no tópico anterior, entretanto, há algumas particularidades importantes:

• Periodicidade do reajuste: alguns contratos preveem o reajuste mensal, já outros podem definir reajustes trimestrais ou semestrais, acumulando a variação do índice.

• Forma de aplicação: É fundamental ler o contrato para entender se a parcela é calculada sobre um saldo que também sofre variação mensal, ou se há um recálculo periódico com base em uma variação acumulada do INCC.

• Data-base: outro ponto crucial é identificar em qual data o contrato considera a divulgação do INCC.

Exemplo prático de como calcular o INCC

Suponha que você tem um contrato que prevê reajuste mensal pelo INCC-M. Vamos supor que:

• Você está pagando a parcela de agosto.
• O contrato determina que a variação de julho (divulgada em meados de julho) seja aplicada no boleto de agosto.
• A variação de julho (INCC-M) foi de 0,70%.

Nesse caso, se a sua parcela base (sem reajuste) é de R$ 2.000, então a parcela de agosto será:

Parcela reajustada = R$ 2.000 × (1 + 0,0070) = R$ 2.014,00

No mês seguinte, esse valor (R$ 2.014,00) poderá ser a base para o próximo reajuste, que considerará o INCC de agosto para calcular a parcela de setembro, e assim sucessivamente, de acordo com o que o contrato determinar.

Como calcular o INCC de imóvel na planta

O processo para saber como calcular o INCC de imóvel na planta não difere muito do exemplo anterior: aplica-se o índice ao saldo devedor periodicamente. A diferença é que, durante o período de obras, as parcelas e o saldo em aberto são atualizados pelo INCC, encarecendo o custo total do imóvel ao longo do tempo.

Após a entrega das chaves, se ainda houver saldo a financiar, o índice costuma ser substituído pelos juros do financiamento imobiliário.

Exemplo rápido: imagine que você comprou um imóvel na planta por R$ 300 mil, dando R$ 60 mil de entrada, restando R$ 240 mil em 24 parcelas de R$ 10 mil. Ao pagar a primeira parcela, o saldo cai para R$ 230 mil, certo?

Bom, na verdade, se o INCC do mês for de 0,50%, o saldo atualizado passa a ser R$ 231.150 (R$ 230 mil x 1,0050). No mês seguinte, você paga novamente sobre esse novo valor e, assim, cada parcela sofre impacto do índice.

Isso explica por que o valor final pago é maior do que simplesmente 24 parcelas de R$ 10 mil. O INCC reflete a variação dos custos de construção, e essa atualização protege a construtora contra a inflação do setor — mas aumenta gradualmente o seu saldo devedor até o final das obras.

Agora que você sabe como calcular o INCC, fica muito mais fácil planejar sua compra e contar com a assessoria da Blue3 para orientações especializadas sobre seus investimentos em cada etapa.