Fundos de papel atrelados ao CDI ganham vantagem com juros elevados

O CDI acima de 14% ao ano impõe desafio severo para fundos imobiliários tradicionais. Fundos de papel indexados ao CDI mostram desempenho superior, comandando retornos mais altos com menor volatilidade, segundo Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos.

Ele observa que, contra expectativa clássica, maior retorno não veio acompanhado de maior oscilação. Fundos de recebíveis atrelados à inflação, ainda que com maior volatilidade, permanecem atrás dos fundos de papel em rentabilidade. Por sua vez, os fundos de tijolo enfrentam maior dificuldade, especialmente em ambiente de juros elevados.

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Desempenho e volatilidade nos fundos de tijolo

Rodrigo Abbud, CEO da Pátria Real Estate Brasil, destacou que o bom desempenho dos fundos de tijolo em 2025 foi puxado por efeito base de 2024. O setor foi penalizado no ano anterior e passou por alta volatilidade recente, dificultando a montagem de carteiras estáveis.

Abbud também apontou que fatores externos, como tensões geopolíticas que elevam commodities, afetam o preço das cotas de fundos de tijolo. Fundos maiores conseguem proteger melhor seus investidores contra essas oscilações ao ganhar escala e manter liquidez.

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Perspectiva de longo prazo para fundos imobiliários

Pedro Carraz, gestor da XP Asset Management, ressalta que a oscilação maior nos fundos de tijolo é esperada e indica perfil de investimento de longo prazo. Ele compara a compra de cotas de FIIs à aquisição de imóveis físicos, onde a cotação diária não é fator relevante.

O especialista reforça que imóveis de qualidade funcionam como investimento defensivo, protegendo contra inflação e valorizando ao longo do tempo. Para ele, variações de até 5% nas cotas são passageiras e o foco deve ser o horizonte de dez anos.

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Ambiente de crédito e desafios de originação

Vedrossi reconhece que a taxa de juros alta torna o ambiente de crédito mais hostil, limitando projetos e elevando risco. Seu fundo maior, tradicionalmente com meta de CDI + 3%, reduziu a expectativa para CDI + 2%, acompanhando aversão ao risco atual.

Ele relata dificuldade crescente para originar operações indexadas à inflação que atendam às exigências do mercado. Embora a marcação a mercado indique elevados yields, manter qualidade de crédito neste cenário é complicado.

Setores imobiliários e oportunidades

Abbud identifica cenário fragmentado em segmentos imobiliários: lajes corporativas têm recuperação lenta e alta vacância, mas cotas descontadas oferecem espaço para ganho de capital. Setor de logística é avaliado como bom para curto prazo, com escritórios ganhando importância para o futuro.

Carraz concorda que o ganho real nos galpões logísticos tem sido expressivo e destaca que as lajes também acompanham essa tendência positiva.

Fontes: Valora Investimentos, Pátria Investimentos, XP Asset Management

Fonte:

• Valor Invest