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Tudo sobre Fundo Imobiliário (FII)

Tudo sobre Fundo Imobiliário (FII)
  • Publicado em 7 de fevereiro de 2023

Investir em um fundo imobiliário (FII) permite se expor ao mercado de imóveis e ter a possibilidade de receber renda passiva. Dessa forma, muitos investidores podem se interessar por esse aporte, que é realizado por meio da bolsa de valores. 

Porém, é essencial entender como funcionam os fundos imobiliários e suas principais características antes de investir. Apenas com esse conhecimento você conseguirá definir se esses veículos são adequados para sua estratégia. 

Quer saber mais sobre as características do fundo imobiliário e como investir? Então confira esse conteúdo e aprenda! 

O que são os fundos imobiliários e como funcionam? 

Os fundos de investimentos imobiliários são veículos que proporcionam aos interessados acesso a uma carteira de ativos ou títulos do setor de imóveis. Dessa maneira, eles são lançados no mercado com estratégias e objetivos predefinidos. 

Para tanto, um gestor profissional fica responsável pelas negociações realizadas com o patrimônio do fundo. Já os investidores interessados em participar dos resultados do FII podem adquirir as cotas — listadas na bolsa de valores brasileira, a B3. 

Essas cotas representam uma parcela mínima do patrimônio do fundo. Dessa maneira, a sua variação de preços acompanha os movimentos do patrimônio da modalidade, além de haver exposição à oferta e demanda entre investidores da bolsa. 

Por determinação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), os FIIs precisam seguir diversas normas para alocação de recursos. Eles podem se subdividir em diversos tipos — como você verá a adiante —, mas todos têm um funcionamento em comum. 

Como o nome indica, os recursos dos fundos imobiliários devem ser, majoritariamente, alocados em ativos ou títulos relacionados ao setor de imóveis. Ademais, um ponto importante a respeito dos FIIs é a obrigatoriedade de distribuição de dividendos em caso de lucros — gerando renda passiva aos cotistas. 

Quais são os principais tipos de FIIs? 

Você acabou de descobrir que os fundos imobiliários podem ser divididos em diferentes tipos. Conheça os principais: 

  • fundo de tijolo: são os FIIs que investem, majoritariamente, em imóveis físicos, seja para construção, revenda ou aluguel; 
  • fundo de papel: esses fundos compõem a sua carteira, preponderantemente, com títulos de renda fixa lastreados no mercado imobiliário; 
  • fundo de fundos: esses FIIs alocam seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários de forma majoritária. 

Quais as características dos FIIs? 

Como você percebeu, os FIIs proporcionam exposição a uma carteira voltada ao mercado imobiliário. Se você se interessou por esses veículos, é importante conhecer suas características para conseguir avaliá-los melhor.  

Confira a seguir os principais aspectos dessa modalidade de investimento! 

Gestão 

A gestão de um fundo imobiliário é realizada por profissionais do mercado que são responsáveis por investir no portfólio segundo a estratégia determinada. Ao verificar a lâmina do fundo, você poderá conhecer o time de gestão e a dinâmica de alocação do fundo. 

Cada FII pode ter uma forma de gestão diferente. O foco é aplicar a estratégia escolhida para alocação de recursos e buscar os objetivos do fundo. Para isso, o fundo pode ter uma gestão passiva ou ativa, de acordo com essas diretrizes. 

A gestão passiva tem uma atuação do gestor com limitações nas movimentações do capital do fundo. Desse modo, ele não atua ativamente para a proteção da carteira e nem para potencializar a rentabilidade. Por isso, as negociações são mais estáveis e, normalmente, envolvem taxas de administração reduzidas. 

Já os fundos com gestão ativa permitem que o gestor atue mais ativamente na composição de portfólio e nas negociações do fundo. Portanto, a gestão pode buscar proteção de quedas e uma rentabilidade mais atrativa, por exemplo. Contudo, esse tipo de fundo pode ter mais riscos e taxas administrativas mais elevadas. 

Dividendos 

Como você viu, os FIIs distribuem dividendos entre os seus cotistas. Essa é uma obrigação de todo fundo imobiliário. Pela regulamentação, os fundos precisam dividir, pelo menos, 95% dos seus lucros com uma periodicidade de até 6 meses. 

Logo, se houver ganhos no período, eles serão distribuídos obrigatoriamente. Muitos FII fazem essa divisão mensalmente, mas eles podem adotar outros prazos — desde que respeitem o período mínimo estabelecido. 

Taxas e tributos 

Por envolver uma gestão profissional, como você viu, os FIIs cobram determinadas taxas de seus cotistas. A mais comum é a de administração. Ela é debitada automaticamente dos cotistas em um percentual definido pelo próprio fundo. 

Também é frequente identificar fundos com gestão ativa e mais arrojados que cobrem uma taxa de performance — que visa bonificar o bom trabalho do gestor. Nesses casos, ela só é aplicada se o fundo ultrapassar os resultados de um benchmark definido. 

Há, ainda, incidência de Imposto de Renda (IR). Ele incide sobre o ganho de capital com a venda das cotas em um percentual de 20%, sem isenção. Porém, há isenção sobre o recebimento de dividendos por pessoas físicas. 

Quais as vantagens e riscos de investir em um FII? 

Após conhecer todas essas informações sobre os FIIs você tem mais informações para começar a considerar o investimento para o seu portfólio. Contudo, ainda é fundamental entender quais são suas vantagens e seus riscos.  

Entre os benefícios do FII, um dos principais é a possibilidade de se expor ao mercado imobiliário de maneira mais acessível. Afinal, comprar, construir ou alugar imóveis requer um aporte inicial elevado — impossibilitando o acesso de muitos investidores.  

Assim, comprar cotas de um fundo imobiliária se torna uma maneira mais barata de acompanhar esse mercado. Ainda, em muitos FIIs há diversificação dos investimentos. Dessa forma, o cotista conta com uma carteira com diversos imóveis ou alternativas desse mercado.  

A gestão profissional é mais uma vantagem, pois traz mais praticidade — especialmente para investidores iniciantes. 

Em relação aos riscos, também é preciso considerar que o FII é um investimento de renda variável. Portanto, não há garantias de resultados nem uma rentabilidade previsível. Assim, para entender se vale a pena investir em fundo imobiliário, você deve considerar seu perfil de investidor e seus objetivos financeiros. 

Com isso, será possível avaliar se os FII são adequados para sua tolerância aos riscos e se eles podem ajudar a alcançar seus objetivos. Nesse sentido, quem deseja se expor ao mercado imobiliário e tem um perfil compatível pode avaliar essa possibilidade. 

Como investir em fundos imobiliários? 

Caso você identifique que faz sentido investir em um fundo imobiliário, será preciso ter conta em uma corretora de valores para ter acesso a eles. A compra e venda de cotas de FIIs acontece via home broker — plataforma que conecta o investidor ao ambiente da bolsa de valores. 

No home broker, basta sinalizar o ticker (código de negociação) do FII de seu interesse, estabelecer o número de cotas e emitir a ordem de compra. Após a liquidação, o fundo fará parte da sua carteira. 

Entendeu o que é um fundo imobiliário e como investir nesses veículos? Como você viu, é necessário conhecer as características da modalidade para encontrar alternativas que façam sentido para suas expectativas! 

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Redação It's Money

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