O patrimônio imobiliário ainda fará sentido para as famílias empresárias?

Durante décadas, o imóvel ocupou um lugar quase intuitivo na formação patrimonial das famílias empresárias brasileiras. Era reserva de valor, proteção contra inflação, fonte de renda, instrumento de sucessão e, frequentemente, símbolo de segurança.

Em um país marcado por instabilidade monetária, planos econômicos, crises fiscais e baixa confiança institucional, concentrar riqueza em terras, salas comerciais, galpões ou imóveis urbanos parecia menos uma escolha financeira e mais uma forma de prudência.

Essa lógica não desapareceu, mas começa a perder a simplicidade que a sustentou. A reforma tributária não torna o imóvel irrelevante. O que ela faz é mais sutil: altera os incentivos econômicos, fiscais e informacionais que fizeram do patrimônio imobiliário uma resposta quase automática para essas estruturas.

O imóvel continuará sendo importante, com a diferença de que, daqui para frente, precisará justificar melhor o seu lugar no portfólio.

O primeiro impacto é no custo tributário direto. Locações, arrendamentos e operações de compra e venda passam a conviver com uma incidência de IBS e CBS, dentro do regime específico aplicável a bens imóveis.

Ainda haverá redutores, regras próprias e situações particulares, mas a direção é clara: a rentabilidade líquida do imóvel tende a encolher, sobretudo para quem mantém carteiras relevantes de locação ou realiza operações recorrentes de compra e venda.

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O segundo impacto é informacional. Com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), popularmente chamado de "CPF dos imóveis", o Estado passa a consolidar dados de imóveis urbanos e rurais em uma base nacional padronizada, alimentada por municípios, cartórios e outras fontes.

Na prática, isso reduz o espaço para a informalidade, para avaliações artificialmente defasadas e para estruturas patrimoniais que dependiam mais da baixa visibilidade do que da eficiência econômica.

Esse ponto talvez seja mais importante do que o aumento nominal de tributos. Durante muito tempo, parte da atratividade do imóvel esteve justamente na diferença entre valor formal e valor econômico do bem.

Um terreno comprado há décadas, uma fazenda valorizada com o avanço da fronteira agrícola, um galpão incorporado ao negócio sem avaliação atualizada, uma sala comercial mantida por hábito são exemplos do que permanecia relativamente opaco dentro da dinâmica familiar.

A tendência agora é outra. Maior transparência deve resultar em maior tributação efetiva, mais fiscalização e mais necessidade de organização documental. Para famílias com patrimônio relevante, o custo da desordem patrimonial será cada vez maior.

O Brasil caminha para um ambiente em que dados patrimoniais serão mais integrados, cruzamentos serão mais frequentes e ativos de alta visibilidade estarão mais expostos ao controle estatal.

Os imóveis, justamente por serem registrados e economicamente relevantes, ocupam posição central nessa transformação.

A reforma exige uma análise mais ampla sobre o papel dos imóveis dentro do patrimônio familiar. Por anos, a discussão esteve concentrada na valorização do ativo, na geração de renda ou na sua utilidade operacional. Nesse novo ambiente, fatores como liquidez, eficiência tributária, diversificação patrimonial e custo de oportunidade passam a ter peso crescente nessa equação.

Isso vale tanto para imóveis mantidos como reserva patrimonial quanto para aqueles diretamente vinculados à atividade econômica da família. Uma fazenda produtiva, um galpão industrial ou uma sede empresarial podem continuar sendo ativos estratégicos. A questão é que o uso econômico do imóvel não exige necessariamente a sua propriedade.

Nesse ponto, talvez nenhum outro setor seja tão emblemático para servir de exemplo quanto o agronegócio. Para muitas famílias, a terra não é apenas um investimento. Ela é, simultaneamente, o principal instrumento de produção e o principal componente do patrimônio familiar.

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Daí a antiga expressão de que o produtor rural "vivia pobre e morria rico", já que a geração de caixa podia ser limitada, enquanto a terra acumulava valor ao longo do tempo, muitas vezes só convertido em liquidez para os herdeiros, na sucessão.

Em um ambiente no qual a reforma tributária aumenta a pressão sobre margens e exige ganhos adicionais de eficiência, a liquidez passa a ser um ativo tão valioso quanto a própria propriedade. É aqui que estruturas que permitem monetizar o ativo sem interromper sua utilização podem produzir efeitos econômicos relevantes.

Operações de sale-leaseback, por exemplo, devem ganhar espaço e ser consideradas com mais frequência. Ao vender um imóvel operacional e alugá-lo de volta por longo prazo, o empresário libera capital que antes estava imobilizado.

Uma sede própria pode continuar sendo a melhor alternativa em determinadas circunstâncias. Em outras, a manutenção da propriedade pode representar uma concentração patrimonial cujo custo de oportunidade é difícil de ignorar.

Esse capital antes imobilizado pode ser direcionado para expansão da atividade empresarial, aquisição de concorrentes, modernização tecnológica, redução de endividamento ou novas oportunidades de investimento.

Nesses casos, a análise deixa de se limitar à rentabilidade do imóvel em si e passa a envolver também o que pode ser feito com os recursos liberados. Mais do que avaliar se vale a pena investir em imóveis, é preciso compreender qual função cada imóvel cumpre dentro do patrimônio familiar.

Essa mudança de foco exige uma revisão mais madura do portfólio. Alguns imóveis continuarão fazendo sentido como renda, proteção e diversificação. Outros poderão ser vendidos, reorganizados, integralizados em estruturas mais adequadas ou substituídos por formas indiretas de exposição ao setor imobiliário, como fundos imobiliários, fundos restritos ou estruturas familiares com governança própria.

Essa nova realidade exige algo que muitas famílias empresárias nunca precisaram desenvolver: visão analítica sobre seus próprios ativos. Isso significa saber exatamente quais imóveis possuem, quanto valem, quanto rendem, quais riscos carregam, que papel econômico desempenham e como serão transmitidos à próxima geração.

Parece básico, mas a opacidade histórica que marcou a formação patrimonial de muitas famílias brasileiras mostra que ainda não é.

A reforma tributária aprofunda essa necessidade. Em um ambiente de crescente transparência patrimonial e maior capacidade de fiscalização, decisões patrimoniais que antes eram tomadas com base em tradição, percepção ou conveniência familiar tendem a exigir análises mais estruturadas e comparações econômicas mais rigorosas.

Nesse contexto, assessorias de investimento e family offices ganham relevância, não apenas como gestores de investimentos, mas como estruturas capazes de organizar informações, comparar alternativas, coordenar planejamento tributário, sucessório e societário e apoiar decisões que historicamente eram tomadas de forma fragmentada dentro das famílias empresárias.

Isso não significa o fim do patrimônio imobiliário. Significa o fim da sua "imunidade cultural" à análise econômica. Para famílias empresárias, talvez o maior risco não seja pagar mais tributo sobre imóveis, mas continuar tratando o patrimônio imobiliário como se o ambiente fosse o mesmo das últimas décadas. Não é.

O imóvel ainda pode proteger, gerar renda e preservar valor, mas, daqui para frente, precisará ser efetivamente administrado como ativo, não como herança intocável ou símbolo de segurança.

Por isso, enquanto muitas famílias empresárias ainda discutem se seus imóveis deveriam permanecer em nome da pessoa física, em “holdings” patrimoniais ou em outras estruturas de organização patrimonial, a pergunta mais importante é anterior a todas essas: faz sentido continuar mantendo o mesmo volume de patrimônio imobiliário dentro do portfólio familiar?

A resposta não será a mesma para todas as famílias. Em algumas situações, o imóvel continuará ocupando posição central na estratégia patrimonial.

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Em outras, a reforma poderá acelerar um processo de reciclagem patrimonial, no qual parte dos recursos hoje concentrados em imóveis será direcionada para ativos mais líquidos, investimentos internacionais, participações societárias ou para o próprio crescimento dos negócios da família.

Mais importante do que decidir se o imóvel continuará fazendo sentido é definir quais imóveis fazem sentido, em que proporção, com qual estrutura e a serviço de qual estratégia patrimonial.