Fundos imobiliários: o que são, como investir e muito mais!

O Fundo Imobiliário é uma ótima opção de investimento porque suas cotas têm grande potencial de valorização, geram rendimento mensal e dispensam excesso de burocracia. 

Eles funcionam também como uma renda complementar num investimento seguro e diversificado. Além disso, não é preciso comprar, vender ou alugar propriedades diretamente.

Além disso, segundo relatório recente divulgado pela XP investimentos, os fundos imobiliários o ano de 2024 deve ser bastante positivo para esse tipo de ativo.

"Acreditamos que os fundos imobiliários continuarão a atrair investidores em busca de rendimentos estáveis e diversificação de portfólio”, avaliou Maria Fernanda Violatti, líder da de fundos imobiliários do research da XP no relatório.

Entretanto, é necessário tomar alguns cuidados para não colocar seu patrimônio em risco ou perder boas oportunidades de negócio.

Por isso preparamos este conteúdo para você entender como funciona o mercado dos fundos imobiliários, como escolher o melhor fundo e como começar a investir. 

Assim, vamos começar essa conversa com alguns pontos essenciais que você precisa conhecer para ampliar sua compreensão sobre o tema. Vamos lá?

Fundos Imobiliários: o que é um investimento deste tipo?

Conhecidos pela sigla FIIs, os Fundos de Investimentos Imobiliários são investimentos de renda variável onde são negociadas cotas de imóveis entre um grupo de investidores. 

Essas negociações ocorrem na Bolsa de Valores (B3) através de gestores de fundos imobiliários. 

Dessa forma, são vendidas e compradas cotas de propriedades que geram dividendos de aluguéis. Os aluguéis são divididos entre os investidores, também chamados de cotistas, proporcionalmente aos seus investimentos. 

Isso não significa que o investidor seja proprietário do imóvel, mas ele recebe parte dos rendimentos, dependendo do quanto e de onde ele investiu. 

Assim como os imóveis físicos tendem a valorizar com o tempo, as cotas em fundos imobiliários também. 

Porém, por se tratar de um papel negociado na Bolsa, seu valor pode ser igualmente impactado pela especulação e volatilidade do mercado, valorizando ou desvalorizando.

Aqui entram os gestores dos fundos imobiliários, que acompanham o desempenho das cotas diariamente e fazem alterações necessárias nas aplicações para manter o capital investido nas opções mais rentáveis e promissoras.

Em resumo, um fundo imobiliário é um conjunto de pessoas que reúnem capital suficiente para investir no mercado imobiliário. E quem toma as decisões sobre os investimentos é o gestor do fundo, seguindo sempre condições pré-estabelecidas. 

Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Tratam-se de fundos diversificados, onde o capital não é aplicado em um único tipo de propriedade. Com os FIIs, os investimentos são distribuídos entre vários setores e categorias de imóveis. São exemplos:

• Lajes corporativas;
• Galpões logísticos;
• Hospitais;
• Shopping centers;
• Hotéis;
• Imóveis residenciais;
• Universidades.

O interessante é que com menos de R$100 já é possível investir em um fundo imobiliário.

Num investimento em imóvel tradicional há alguns problemas envolvidos como: ter que lidar com inquilino e com toda a papelada relacionada a gestão do imóvel, pagamento de taxas, escrituras e impostos - como ITBI e IPTU - possíveis atrasos nos pagamentos, custos com depredação, além do tempo para vender a propriedade caso a intenção não seja mantê-la. 

Todavia, num fundo imobiliário há muito mais praticidade e velocidade de retorno. Tudo começa com a liquidez (ou seja, a possibilidade de resgatar o investimento e seus rendimentos) que costuma ser de até dois dias úteis. 

Além disso,  não há necessidade de lidar com toda a burocracia e demandas administrativas envolvidas no gerenciamento de um imóvel físico cujo dono e responsável é só você. 

Além dessas vantagens, existem vários outros benefícios. Entenda.

Vantagens de investir num Fundo Imobiliário 

Como são muitas vantagens, listamos as principais a seguir. Acompanhe:

• Não é necessário um montante muito grande de dinheiro para começar a investir. Há cotas que custam menos de R$100.
  
  
• Não há burocracias e tratativas administrativas como existem na gestão de um imóvel físico.
  
  
• É muito mais fácil diversificar o portfólio de investimentos e os tipos de propriedades.
• Para que o dinheiro investido renda mais, os fundos contam com gestores de investimentos acompanhando os índices e realocando os valores para maximizar os rendimentos. 
• É possível ter uma renda mensal com os dividendos de aluguel.
• Não é necessário se preocupar com pagamentos de impostos imobiliários.
• Por conta do gestor do fundo, é uma opção prática para quem não tem tempo ou interesse de acompanhar cada detalhe do universo dos investimentos a todo o momento.
• O investidor não precisa buscar sozinho pelas oportunidades de negócio no setor: o gestor também ajuda nisso.
• As cotas são facilmente negociadas - ou seja, vendidas. Isso significa que não há a necessidade de aguardar meses até que a venda seja concluída.

Quais os riscos de investir em Fundos Imobiliários?

Como todo investimento, existem alguns riscos envolvidos com os fundos imobiliários, mesmo eles sendo regulados pela Bolsa de Valores e pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 

Geralmente, os riscos estão associados à falta de diversificação e cuidado. Por isso, podem ser evitados.

Um desses riscos está relacionado aos aluguéis das propriedades.

Nesse sentido, quando o investidor baseia seus rendimentos majoritariamente no arrendamento de um imóvel, ele pode ser impactado caso ocorra a desocupação do lugar, até que seja ocupado novamente. 

Outro risco tem a ver com a desvalorização da cota na Bolsa de Valores, que pode acontecer por causa da especulação e pelas variações normais da Bolsa. 

Ademais, crises econômicas também podem afetar negativamente fundos imobiliários, assim como qualquer outro fundo de investimento. 

Além disso, alguns dos riscos envolvidos em investir em imóveis de tijolo - que são os investimentos tradicionais em propriedades físicas - se aplicam aos fundos imobiliários. Por exemplo: incêndio, enchentes, desvalorização da região ou mudanças na lei.

Por isso é muito importante diversificar os investimentos, pesquisar bastante, e contar com ajuda de especialistas.

Quanto rende investir em Fundos Imobiliários: simulação

Por lei, o fundo imobiliário deve distribuir 95% dos rendimentos semestrais com imóveis aos cotistas, mas a maioria dos gestores opta por fazer esse pagamento mensalmente. 

Portanto, os FIIs acabam sendo também uma fonte de renda complementar para muitos cotistas. 

Geralmente, os valores recebidos são isentos de Imposto de Renda, se o investidor for pessoa física e estiver investindo em um fundo com mais de 50 cotistas. Além disso, o cotista só paga imposto na venda e é de 20% sobre o lucro.

Outro rendimento que um fundo imobiliário pode ter é com juros de títulos e valores imobiliários.

Vamos, portanto, mostrar algumas simulações do quanto poderia render um investimento em fundos imobiliários com alguns valores diferentes.

Quanto rende investir 100 reais num Fundo Imobiliário

Como os rendimentos são acumulados com o tempo, precisamos fazer uma simulação voltando ao passado. Isso porque sabemos os valores das cotas e quanto elas já variaram.

Primeiramente, suponhamos que um investidor tinha 100 reais para investir no fundo imobiliário em outubro de 2017 e optou por comprar cotas da MXRF11 (Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário), por ser uma cota de valor acessível. Vamos ver quanto renderia. 

• Início: outubro de 2017
• Fim: outubro de 2022
• Cota: MXRF11
• Valor da cota na data da compra: R$ 9,58
• Quantidade de cotas compradas: 10 
• Aportes mensais: zero
• Total recebido em dividendos (aluguéis): R$ 58,44
• Investimento inicial: R$ 100
• Patrimônio final: R$ 161,40

Considerações

Fizemos essa simulação considerando que o investidor reinvestiu o dinheiro recebido em mais cotas, porque é bastante vantajoso. 

Então esse investidor comprou inicialmente 10 cotas da MXRF11 em 2017, gastou 100 reais, e em 2022 estava com pouco mais de 160 reais. Ele recebeu em média R$0,97 por mês de dividendos.

Isso significa que seu patrimônio aumentou em 68,48%, e que conseguiu comprar mais cinco cotas com o dinheiro, apenas reinvestindo. 

Isso porque o valor da cota aumentou em 7,52% em cinco anos, e o índice Yield aumentou em 143,62% - explicaremos mais sobre esse índice mais adiante aqui neste artigo.

Quanto rende investir 1000 reais em Fundos Imobiliários por mês

Agora fazendo a mesma simulação, só que investindo inicialmente mil reais.

• Início: outubro de 2017
• Fim: outubro de 2022
• Cota: MXRF11
• Valor da cota na data da compra: R$ 9,58
• Quantidade de cotas compradas: 104 
• Aportes mensais: zero
• Total recebido em dividendos (aluguéis): R$ 607,82
• Investimento inicial: R$ 1.000
• Patrimônio final: R$ 1.676,96

Podemos notar que o patrimônio do investidor aumentou significativamente no período de cinco anos, mesmo não fazendo mais nenhum aporte. 

Neste período, ele recebeu em média R$10,13 por mês de dividendos.

Quanto rende 20 mil reais em Fundos Imobiliários 

Agora, vamos ver como fica fazer o mesmo tipo de investimento, só que com 20 mil reais.

• Início: outubro de 2017
• Fim: outubro de 2022
• Cota: MXRF11
• Valor da cota na data da compra: R$ 9,58
• Quantidade de cotas compradas: 2088 
• Aportes mensais: zero
• Total recebido em dividendos (aluguéis): R$ 12.203,14
• Investimento inicial: R$ 20.000
• Patrimônio final: R$ 33.669,09

Neste caso, o investidor cotista aumentou ainda mais seu patrimônio depois de cinco anos. 

Neste período, ele recebeu em média R$203,38 por mês de rendimentos com aluguéis. 

Apenas para se ter uma ideia, se o mesmo investidor tivesse feito aportes mensais de R$100, ele teria ao final um patrimônio de R$39.925,68.

Vale mencionar que os valores de rentabilidade passados não são garantia de rentabilidade no futuro. 

É válido acompanhar o histórico de rentabilidade dos fundos  como um norte ou termômetro das cotas, mas tendo em mente que a performance pode ser diferente no futuro.

Como escolher um Fundo Imobiliário

A princípio, além da lucratividade das cotas, a maioria dos dividendos periódicos com imóveis costuma ter rendimentos melhores que os índices de referência do mercado - como a taxa do CDI, por exemplo. 

Por isso, trata-se de um investimento bastante interessante.

Primordialmente, há alguns indícios que podem ajudar a identificar os melhores fundos imobiliários para investir. 

Alguns deles são:

• Crescimento contínuo dos valores: tanto das cotas quanto dos rendimentos pagos aos cotistas.
• Setor: vale a pena pesquisar as notícias do setor com o qual o imóvel está relacionado para medir a temperatura dos rendimentos. Se o investimento é num hotel, por exemplo, é interessante conferir como anda o mercado hoteleiro.
• Gestora: sempre é importante pesquisar o histórico e a reputação da gestora dos fundos em que você quer investir.
• Liquidez: de modo geral, cotas com boa liquidez são vendidas mais rápido e isso pode ser um bom sinal.
• Dividend Yield (DY): ele mede a rentabilidade do fundo, então, quanto maior for, maior será o DY. Para saber o DY, basta dividir o valor dos rendimentos do ano anterior pelo valor atual da cota deste fundo.
• Preço: a comparação de preços dos fundos também pode ajudar a avaliar se trata-se de um bom investimento ou não.
  
  

Melhores fundos imobiliários 2024

Frequentemente, o melhor fundo imobiliário é aquele que tem uma boa valorização de cotas e bons dividendos. E, claro, isso varia de acordo com uma série de fatores. 

Ainda de acordo com o relatório da XP mencionado inicialmente, o cenário atual pode ser favorável a novas emissões no mercado de fundos imobiliários. O estudo aponta que os grandes destaques devem ser os segmentos de shoppings, logística, varejo e lajes corporativas.

Porém, é necessário levar em consideração qual é o melhor fundo imobiliário para você, particularmente.

Isso porque o conceito varia de acordo com: os objetivos do investidor, seu perfil, seu capital, o tempo que está disposto a esperar e seu nível de maturidade no mercado. 

Por fim, gestores e assessores experientes geralmente conseguem saber quais FIIs estão mais interessantes no momento.  Além disso, eles têm habilidade para prever baixas e agir rapidamente a fim de evitar prejuízos. 

Por isso é muito importante contar com a ajuda de profissionais especializados no mercado de ações. 

Mesmo assim, se você quiser saber quais os FIIs que os analistas têm destacado como potencialmente atraentes no momento, listamos alguns abaixo para você conhecer:

• Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
• BTG Pactual Logística (BTLG11)
• Bresco Logística (BRCO11)
• CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
• Capitânia Securities II (CPTS11)]

Sobretudo, você também pode ver uma ampla lista de Fundos Imobiliários para investir e falar com um  assessor de investimento para escolher o melhor FII para você.

Como investir em Fundos Imobiliários 

Antes de tudo, para investir em um Fundos Imobiliários a recomendação inicial é não aplicar todo o seu capital num único fundo. 

Isso porque a diversificação equilibra possíveis quedas e torna o investimento mais seguro e rentável, principalmente para quem está começando e ainda não tem um conhecimento avançado do mercado. 

De antemão, outra boa prática é não investir sozinho. Isso porque é muito mais arriscado e trabalhoso. 

Por vezes, o mercado de ações costuma ser bastante volátil, e por isso é necessário acompanhar de perto sua movimentação, prestando atenção aos detalhes. 

Em outras palavras, para manter seu patrimônio seguro e sempre rendendo bem, não é recomendável negligenciar a gestão dos seus investimentos. 

E como a maioria das pessoas não tem tempo de acompanhar essas informações diariamente, escolher os fundos um a um e reinvestir sempre que é preciso, a ajuda de assessores ou corretores é bastante indicada. 

Uma ótima notícia é que o investimento em Fundos Imobiliários, quando diversificado e com a orientação adequada, é um dos mais rentáveis e confortáveis de se ter.

Por fim, uma sugestão de caminho por onde você pode começar a sua trajetória e contando com a equipe da Blue3 Investimentos.  Experiente, capacitada e reconhecida no mercado, é a mais indicada para ajudar na gestão do seu patrimônio.

Preparado para ganhar dinheiro com imóveis sem precisar se preocupar?